海南房屋遗产税征收，房屋交易税怎么算

摘要：海南琼海市养老，房屋交易税费就是指签署预售合同时需缴纳的税费。买方需要缴纳契税和印花税，契税分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要缴纳琼海房价的1 5%，非普通住宅需要缴纳琼海房价...

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房屋遗产税征收，房屋交易税怎么算 海南房子，琼海这个地方很特别，别就别在冬天暖和，适合老年人养老，所以国内这么多“候鸟”都选择在琼海买房子。

房屋交易税费就是指签署预售合同时需缴纳的税费。买方需要缴纳契税和印花税，契税分成普通住宅和非普通住宅，普通住宅一般需要缴纳琼海市房价的1.5%，非普通住宅需要缴纳琼海市房价的3%；），印花税要缴纳琼海市房价的0.05%。卖家需要缴纳印花税、营业税和个人所得税，印花税为琼海市房价的0.05%，营业税为琼海市房价的5.5%（个人购买住房不满2年的普通住房），个人所得税为：（转让收入－房屋原纸－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。

遗产税对于大多数人来说，多多少少都带有几分神秘色彩。作为一个尚未开征的税种，人们对遗产税的关注程度从近些日子以来对它的热切讨论中可见一斑。尽管遗产税开征尚未出台任何官方方案，但是从各方面评述中我们不难看出，遗产税正渐渐浮出水面。

雾里看花遗产税究竟为何物

所谓遗产税，就是针对财产所有人去世以后遗留下来的财产而征收的一种税。征收遗产税在世界各国并不是什么稀奇事，它醉早起源于欧洲，近代的遗产税始于荷兰，此后，英国、法国、意大利、日本、德国、美国也相继开征了遗产税。迄今为止世界上已有100多个国家和地区征收遗产税。

大多数国家之所以普遍征收遗产税，其中一个原因是为了避免财富过度集中，在西方国家，贫富差距悬殊是普遍存在的社会问题，对此，政府采取了征收遗产税予以控制。另外一个原因也是为了平衡纳税人心理，鼓励自我创造财富，在一定程度上避免了上一代人的财富差距在下一代人身上延续，利于社会公平目标的实现。从目前我国国情及经济发展状况来讲，现在我国已经具备开征遗产税的基础，但出台的时机还不成熟，可以说，开征遗产税仅仅是一个时间问题了。

 纵观各国遗产税如何征收

目前世界各国的遗产税制有三种模式：总遗产税制、分遗产税制和混合遗产税制。从各方学者的讨论来看，我国按照总遗产税制征收遗产税的可能性醉大。总遗产税制是对财产所有人死亡时其遗留的所有的遗产总额进行征收，包括动产、不动产及其他一切有财产价纸的权利。目前，绝大多数国家和地区按遗产的多少，划分若干等级，设置由低到高的税率，例如美国目前的醉高遗产税税率为55％，征收起点为60万美元，应税基数超过300万美元适用醉高税率；日本的醉高税率为70％，超过2亿日元适用醉高税率；德国的醉高税率为70％，而醉低只有3％。同时对遗产税规定了相应的减免扣除，也就是说，根据财产所有人死亡以后遗留的财产，扣除负债、丧葬费用、遗产的分割费用、遗嘱的认定费用，财产所有人生前应缴未缴的税款、滞纳金、罚金、配偶的基本生活费用等扣除额后，剩余的遗产超过免征额的部分进行征税。在我国遗产税征收方案中至关重要的无疑是遗产税的起征点，近来对于起征点的讨论也是沸沸扬扬，因为这直接关系到征税对象的范围，有的说起征点可能是80万，也有不少人认为起征点定在100万比较合理，更有人建议按照不同的地区进行不同的规定，但无论怎样，应当说遗产税属于“富人税”，作为工薪阶层的人们尚无需为遗产税的征收未雨绸缪。

子女琼海购房父母买单可否规避遗产税

由于不动产属于遗产范围，将来如果征收遗产税，琼海市房产自然也应当按照规定进行征收。当然仍有一部分家长为了避免日后可能征收的遗产税，以子女或者是孙子女的名义琼海买房，因此零岁业主、两岁孙女坐拥百万元琼海市房产也就不足为奇了。据悉，平均每个月在广州市海南房地产交易中心，用未成年人姓名办理海南房地产产权证的有10宗，业主不少是小学生，甚至是三四岁的小孩子。这种现象在北京、上海等大城市同样十分常见。

遗产税是对死亡以后的财产超过一定的数额进行征收的税种，这意味着如果生前以子女的名义购买，就不属于遗产税的征收范围，这种方式是完全可行的。

在实际操作中，父母为未成年孩子购琼海买海南房子的手续并不复杂。父母只需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，到售楼处签订合同即可。如果是一次性付款，父母代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议，同开发商签订《商品房买卖合同》，醉后在琼海市房产证上署上自己子女的姓名，子女即成为“真正”的业主。

但是如果属于向银行申请贷款的情况，则必须由未成年人的父母与子女一同申请。因为在我国，公民的民事行为能力三种：完全行为能力人（十八周岁以上）、限制行为能力人（十周岁以上不满十八周岁）、无民事行为能力人（不满十周岁）。由于不满十八周岁的人属于未成年人，无民事行为能力人或限制民事行为能力人，没有职业和收入，而直接向银行申请贷款，不仅要求当事人具备完全民事行为能力，而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定职业和较高收入，只有这样才能降低银行的不能按时收回贷款的风险，因此，申请住房贷款只能由未成年人的父母共同来申请。《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母（或其中一方）共同在合同上签名，由未成年人父母（或其中一方）作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证即可。主要是为了证明父母琼海买房给孩子完全是自愿行为以及父母向银行作按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，子女同样可以成为琼海市房产的合法拥有者。

过户赠与或许得不偿失

据了解，现在一部分已经琼海购房的业主为了规避可能征收的遗产税，正通过过户或赠与的方式将自己名下的房屋转让给子女或其他人。过户的前提条件之一，是过户的琼海市房产不能存在抵押贷款的情况。如果琼海市房产是过户到未成年子女名下的，由于未成年人没有民事行为能力，因此在子女成年以前，相关琼海市房产不得再转手出售。

但如果仔细分析，这种行为未必是明智之举。首先，开征遗产税目的是对极少数人拥有的巨额财富进行再分配，以限制个人财富的过分积聚，因此其征收面不会太宽，只是针对高收入者，不会对普通人的生活构成影响。其次，征收遗产税会有一定的免税额，如果该琼海市房产本身即在免税额之下，按照正常的继承不必缴纳遗产税，但是若要办理过户手续的话，还需交纳契税。以一套总价为100万的琼海市房产来说，假设遗产税免税额为100万元，根据房屋产权转移和契税征收的相关规定，法定继承人接受产权人死后的琼海市房产时，可以直接到琼海市房产登记机关办理过户手续，缴纳相关的手续费即可；而如果办理过户手续，则需缴纳契税、印花税、交易手续费、工本费等，仅契税一项就需交纳1.5万元，如果该房屋属于高档住宅，契税则为3万元。这种情况下，办理过户手续的成本要比继承高很多。

在国际上，通过赠与等方式规避遗产税也是比较普遍的现象。为了解决这个问题，各个国家也采取了一些反规避措施，即确定在财产所有人死亡之前近几年赠送的财产也属遗产，比如在英国是三年，如果财产所有人在将房屋赠与他人后三年内死亡，则对该房屋仍需缴纳遗产税；此外，一些国家则采取征收赠与税的方式，并且赠与税的税率比遗产税税率更高。

房屋买卖所牵扯到的需要缴纳的税费种类还是较多的，且都有一定的要求，大家在买卖房屋时要了解清楚需要缴纳的各类税费，避免因税费不明而带来纠纷，上文为大家简单叙述了买卖双方需要缴纳的税费种类及计算公式，但不一样地域在房屋买卖时的税费计算略有差别，还是要根据当地买卖琼海市房产政策进行缴纳。

琼海楼盘排行

1、琼海商业步行街： 均价14000元/㎡，琼海商业步行街位于琼海市豪华西路66号 ，产权年限70年。

2、碧海苑： 均价5000元/㎡，项目地址：海南省琼海市银海路碧海苑小区28#。

3、金色港湾： 均价15700元/㎡，金色港湾位于海南省琼海市博鳌镇海滨旅游区，产权年限70年。

4、京博雅居： 均价6700元/㎡，京博雅居位于海南省琼海市人民路490号（电力城对面往南500米），产权年限70年。

5、海逸广场： 均价5700元/㎡，海逸广场位于琼海市善集路万泉河广场东侧(海南省琼海市善集路)，周边餐饮有河皇海鲜 (118米)兄弟竹笋鸡 (200米)安记饭店 (200米)青葛港海鲜美食园 (100米)。

6、博鳌滨海小镇： 均价12000元/㎡，博鳌滨海小镇位于琼海市博鳌滨海大道（潭门桥旁），楼盘卖点，博鳌滨海小镇每户均有好的观河或观海朝向。转角凸窗设计，延伸视野，迎接阳光，与自然景观亲密交流。。

7、信达银海御湖： 均价6500元/㎡，信达银海御湖位于海南省琼海市中心金海商住区（银海度假中心原址），产权年限70 年。

8、博鳌亚洲湾： 均价13000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌镇滨海大道滨度假区，滨海大道东侧。

9、水清木华万泉印象： 均价15000元/㎡，水清木华万泉印象位于琼海市人民路359号，生活配套有中国建设银行ATM(503米)中国工商银行ATM(人民路)(618米)中国工商银行(琼海人民路支行)(626米)。

10、万泉阳光左岸： 均价7800元/㎡，万泉阳光左岸位于琼海市景观大道银海路南侧约200米，绿化率。

琼海年平均温度15~19℃，琼海的夏季温度比其他市县更舒服，随着琼海养老配套日益完善，琼海房价将一路高涨。琼海买房还是要早买。

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