大产权与小产权的风险和概念

摘要：三亚市二手房，40年产权的公寓就是小产权房吗？我们平时所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。除此之外，大产权 ...

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大产权与小产权的风险和概念 海南房价，三亚房价不管是涨还是跌，有三亚买房需求的人都要挑选心仪的、性价比醉高的房子。

40年产权的公寓就是小产权房吗？我们平时所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。除此之外，大产权与小产权到底是什么意思，它们有什么风险呢？如果你有三亚市买房的打算，在三亚市买三亚市房子前就必须要知道什么是大产权和小产权房的，还有它们的风险，以免掉入三亚市买房的误区。

一、什么是大产权？

大产权房——全部产权。根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中规定：凡按市场价购买的公房，三亚市购房者能够拥有全部产权。市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。

按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。

二、什么是小产权房？

小产权房——部分产权。国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工三亚市购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。

三、买小产权房有什么风险？

1、缺少“五证”

“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理三亚房产证的。没有产权，不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

除了不能办理三亚房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是三亚市购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在海南房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。

四、大产权房存缩水风险

房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是私人财产，三亚市购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。

房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长，因此三亚市购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的三亚市房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的三亚市房子使用年限更短。因此，三亚市购房者在购三亚市买三亚市房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。

五、小产权的三亚市房子能变成大产权的三亚市房子吗？

从我国目前的相关法律规定来看，小产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。

而从我国对土地的管理理念与土地管理的价纸取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。因此，小产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。

同时，即便今后小产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，三亚市购房人还会需要缴纳土地出让金。如此一来三亚市购房人购买小产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。

小产权房拥有的是部分产权，其买卖、流转是有一定的限制的。对于小产权房是否可以转化为真正意义上的产权房，现今还缺乏法律依据，就目前来看，我国还不会开放集体土地的流转。

六、大产权变小产权该如何维权？

推动不动产登记的过程中，很多地方都存在类似问题。三亚市购房者通过合法手续买到房屋，房本上清楚写着70年产权住宅用地，后来却被告知房屋不能落宗，而陷入“落宗困境”。

在执行不动产登记后，三亚房产证和土地证合二为一，具体办法是房屋和土地必须关联，在国土局备案审批土地的属性、用途、年限，必须和地面建筑物吻合，如商品住房的土地性质必须是住宅用地，否则无法关联，也就无法办理新的不动产权证。这个房屋和土地关联的过程，就称之为：落宗。

遇到这种情况，三亚市购房者是否可以通过法律途径来维护自己的合法权益？

专家认为，三亚市购房人可以通过以下两种途径主张权利：

第一、向政府部门主张权利

根据《行政诉讼法》、《醉高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，三亚市购房者对房屋登记行为不服可提起行政诉讼，房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。

另外，根据《行政诉讼法》与《行政复议法》，不动产登记机构不予办理登记时，三亚市购房者可提起行政复议。

第二、可以向开发商主张权利

根据法律规定，如开发商不能依约为三亚市购房者办理房屋登记的，三亚市购房者可依据商品房买卖合同向开发商提起诉讼主张违约责任。

同时，三亚市购房人还可以要求解除合同、退还房款。如果开发商在销售过程中未按规定公示相应信息、存在销售欺诈行为的，三亚市购房者则可诉请法院撤销商品房买卖合同，并要求开发商承担赔偿损失等民事责任。

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