房子写儿女名其实风险很大!怎么把风险降低?

摘要：海南海棠湾楼盘，很多的中国父母都担心儿女以后生活没保障，总盘算着把三亚海棠湾房子过户给儿女，或者直接写上儿女的名字。但这真的好吗？1、孩子独立海棠湾买房时可能多付 ...

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房子写儿女名其实风险很大!怎么把风险降低? 海南三亚海棠湾购房，在海棠湾购买楼盘之前应当对楼盘多进行了解，包括周边盘的海棠湾房价以及该小区海棠湾房价走势。。

很多的中国父母都担心儿女以后生活没保障，总盘算着把三亚海棠湾房子过户给儿女，或者直接写上儿女的名字。但这真的好吗？

1、孩子独立海棠湾买房时可能多付首付如果孩子和父母没有共有海南房产，即父母海南房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。

如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有海南房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，不低于四成。

2、孩子婚后买家庭二套房时交海南房产税比如孩子在未成年时和父母共有2套海南房产，每套面积在90平方米，如果海南房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米海南房产。

成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征海南房产税。

及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积120平方米，则孩子名下的海南房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的面积，还有100平方米需要征收海南房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在海南房产证上添加孩子名字的结果。

3、婚后若有意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有海南房产，孩子名下的海南房产也将作为遗产分割和继承。

如何化解？

海南房产和法律支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的海南房产，在父母生前，权益属于父母。二是直接到海南房产交易做海南房产份额变更，减少子女名下的海南房产份额，少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所海棠湾购海南房产超标，需要征收海南房产税时，至少和父母共有的海南房产部分，计税量将极其有限。

各种过户成本

这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，海南房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种便捷、省钱？

1、继承法

主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的海棠湾房地产的评估价的1%来收取，低不低于200元。这种方法的优点是税费低。继承的海南房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。

继承海南房产需要满足三个条件：

第一是证明自己有继承海南房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人；遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。

第二，遗产应当是被继承人生前属于个人的财产。

第三，因遗产是继承人的共同财产，海南房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。从上述规定可见，采用继承法过户海南房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

2、赠与法

主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即海南房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(海南房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

需要提醒的是，以继承法和赠与法过户海南房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如海南房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

3、买卖法

主要费用：营业税+个税+契税。在海南房产过户中，买卖是常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

海南海棠湾楼盘卖点：海棠湾景象万千，由于远离城市，大部分区域没有开发，一种原生态的美使海南三亚市旅游独具魅力。十九公里长的岸线风光旖旎，河道如网，绿洲棋布，芳草萋萋。海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。，海南房产网。

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